Koszty notarialne przy zakupie mieszkania

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości w postaci aktu notarialnego jest konieczna w przypadku finansowania tego zakupu kredytem hipotecznym. W takiej sytuacji strony nie mają bowiem możliwości zawarcia od razu umowy ostatecznej, ponieważ kupujący nie ma jeszcze zabezpieczonych środków na zakup danej nieruchomości. Dzięki takiej umowie przedwstępnej kupujący dokładnie wie, jakiej kwoty potrzebuje na zakup mieszkania, bank ma dane dotyczące nieruchomości, a sprzedający ma umówionego kupca i wpłacony zadatek.

Co prawda przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania nie musi być zawierana przy obecności notariusza, lecz warto taką możliwość rozważyć. Umowa przedwstępna zawarta notarialnie gwarantuje bowiem, że do transakcji dojdzie na ustalonych warunkach. Ponadto notariusz sprawdza, czy umowa jest legalna i czy obie strony mają prawo ją zawrzeć. Dodatkowo, w przypadku konfliktu między stronami umowy, akt notarialny stanowi niepodważalny dowód jej zawarcia.

Skorzystanie z usług notariusza przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wiąże się oczywiście z dodatkowymi kosztami, które musi ponieść kupujący. Koszt sporządzenia takiej umowy u notariusza będzie zależał od wartości nieruchomości, stopnia skomplikowania umowy oraz renomy kancelarii i wynosi od około 1000 do 3000 zł.

Nie jest to więc mały wydatek, ale warto wiedzieć, że jeśli kupujący nie zdecyduje się skorzystać z pomocy kancelarii notarialnej i kontrakt będzie miał formę cywilnoprawną, to niestety nie można na jej podstawie domagać się dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości. Przysługuje nam jedynie odszkodowanie za stracony czas i pieniądze, czyli na przykład za koszt dojazdów i obsługi prawnej umowy. Wzór umowy przedwstępnej można pobrać tu.

Finalna umowa kupna nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne przy zakupie mieszkania nie są małe. Podczas sporządzania umowy kupna-sprzedaży należy być przygotowanym na liczne koszty notarialne, wśród których można wymienić sporządzenie aktu notarialnego, wpis w księdze wieczystej, odpis aktu notarialnego, ewentualne założenie księgi wieczystej nieruchomości, wpis hipoteki umownej do księgi wieczystej danej nieruchomości.

Na wysokość opłaty notarialnej przy zakupie mieszkania ogromny wpływ ma jego wartość. Jest to związane z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dn. 28 czerwca 2004 roku, które dotyczy maksymalnej wysokości taksy notarialnej. Podstawa taksy notarialnej ustalana jest właśnie w oparciu o wartość przedmiotu umowy. Według stanu na wrzesień 2023 r. może ona wynieść, co następuje:

• do 3 000 zł – 100 zł
• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł  – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Koszty notarialne wynoszą więc od 100 zł do maksymalnie 10 000 zł. Dodatkowo należy wiedzieć, że notariusz może też obciążyć kupującego taksą notarialną za inne czynności związane z księgą wieczystą – jej założenie, wpis prawa własności czy wpis hipoteki oraz za odpis aktu notarialnego. Koszt wpisu w księdze wieczystej nieruchomości przez notariusza wynosi 200 zł, założenie takiej księgi przez notariusza kosztuje 100 zł (koszty sądowe), z kolei wpis hipoteki do księgi wynosi 200 zł.

Notariusz może pobrać opłatę niższą niż maksymalna wskazana w rozporządzeniu, ale nigdy wyższą. W praktyce jednak notariusze pobierają zazwyczaj właśnie kwoty w maksymalnej wysokości. Ponadto do podawanych kwot należy doliczyć podatek VAT. Aby poznać pełen koszt wizyty u notariusza, warto zwrócić się do niego z prośbą o wcześniejszą wycenę usługi.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania zwyczajowo ponosi kupujący, nie ma jednak podstawy prawnej, która mówi, że to właśnie kupujący ma w obowiązku ponieść te koszty. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, warto więc podjąć negocjacje ze sprzedającym i zaproponować podział kosztów notarialnych.

Przy nabyciu mieszkania od dewelopera koszty są natomiast nieco niższe. Podpisując umowę deweloperską nabywa ponosi jedynie połowę kosztów notarialnych. Należy jednak pamiętać, że umowa deweloperska nie oznacza przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Odbywa się to dopiero w chwili, gdy deweloper przekazuje nieruchomość nowemu nabywcy.